Högsta förvaltningsdomstolen har i ett nytt avgörande fastställt att uthyrning av möblerade studiolägenheter med en maximal vistelsetid om fyra eller sex månader kan utgöra skattepliktig rumsuthyrning. Avgörandet ger viktig vägledning för aktörer inom serviced apartments, co-living och andra former av kort- till medellång uthyrning av boende. Domen klargör samtidigt att längre vistelsetider i sig inte utesluter momsplikt när upplägget i övrigt har karaktär av tillfälligt boende med hotelliknande inslag.
Bakgrund
Ett bolag bedrev uthyrning av möblerade studiolägenheter till privatpersoner och företag. Uthyrningstiden var som längst tre månader, men bolaget avsåg att justera villkoren så att maximal vistelsetid i stället skulle vara fyra eller sex månader. Någon möjlighet till förlängning utöver denna tid skulle inte finnas, vilket innebar att boendet var strikt tidsbegränsat. Lägenheterna var fullt utrustade för boende och bolaget tillhandahöll ett omfattande utbud av kringtjänster, bland annat:
- regelbunden städning
- sänglinne, handdukar och hygienartiklar
- reception bemannad större delen av dygnet
- tillgång till lounge, gym, café och arbetsplatser
- möjlighet till frukost
Av bokningsvillkoren framgick även att rätten att ta emot övernattande besökare var begränsad samt att det var förbjudet att folkbokföra sig i lägenheterna.
Bolaget ansökte om förhandsbesked för att få klarhet i om uthyrningen, med de justerade villkoren, skulle anses utgöra skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse, eller om den i stället skulle omfattas av undantaget för upplåtelse av hyresrätt.
Skatterättsnämnden fann i sitt förhandsbesked att uthyrningen av de möblerade studiolägenheterna, med de aktuella villkoren, utgjorde skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse. Skatteverket delade inte denna bedömning och överklagade förhandsbeskedet till Högsta förvaltningsdomstolen.
Den rättsliga frågan
Målet gällde var gränsen ska dras mellan:
- momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet, och
- momsfri upplåtelse av fastighet (hyresrätt)
särskilt när vistelsetiden inte är mycket kort, men ändå tidsbegränsad. Frågan aktualiserar den återkommande gränsdragningen mellan tillfälligt boende och mer permanent bostadsuthyrning.
Rättslig utgångspunkt
Upplåtelse av hyresrätt till fastighet är som huvudregel undantagen från mervärdesskatt. Undantaget gäller dock inte rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet.
Enligt EU-domstolens praxis ska begreppet ”verksamhet med liknande funktion som hotellrörelse” ges en vid tolkning, för att säkerställa att tillfälligt tillhandahållande av logi som konkurrerar med hotellbranschen beskattas. Avgörande faktorer är bland annat:
- vistelsetidens längd
- om upplåtelsen innebär ett aktivt utnyttjande av fastigheten
- förekomsten av kringtjänster
Dessa faktorer ska inte bedömas isolerat, utan vägas samman i en helhetsbedömning av hur tillhandahållandet faktiskt är utformat.
För att skilja ut sådana tillhandahållanden som innebär ett mer aktivt ut-nyttjande av en fastighet och som potentiellt konkurrerar med hotellbranschen har såväl den faktiska tiden för vistelsen som förekomsten av kringtjänster beaktats (se t.ex. HFD 2020 ref. 51).
Högsta förvaltningsdomstolen, Mål nr 4731-25
Högsta förvaltningsdomstolens bedömning
Domstolen konstaterade att svensk lag saknar exakta tidsgränser för när uthyrning ska anses utgöra hotellverksamhet. Bedömningen måste därför göras utifrån praxis och syftet bakom undantaget, med särskilt fokus på om tillhandahållandet kan anses konkurrera med hotellbranschen.
Högsta förvaltningsdomstolen hänvisade till tidigare avgöranden där vistelser om upp till sex månader har bedömts som tillhandahållande av logi under kort tid. Det faktum att uthyrningen i detta fall var strikt tidsbegränsad – utan möjlighet till förlängning – talade, enligt domstolen, för att boendet var av tillfällig karaktär, trots att vistelsetiden inte var obetydlig.
Domstolen fäste stor vikt vid att bolaget bedrev en aktiv verksamhet, med reception, servicepersonal och ett brett utbud av tjänster som typiskt sett förknippas med hotellrörelse. Sammantaget ansågs upplägget innebära ett mer aktivt nyttjande av fastigheten än vad som är fallet vid traditionell bostadsuthyrning, vilket talade för att upplåtelsen potentiellt konkurrerade med hotellbranschen.
Med beaktande av både vistelsetid och kringtjänster fann domstolen att uthyrningen potentiellt konkurrerade med hotellbranschen och utgjorde därför skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse. Skatterättsnämndens förhandsbesked fastställdes.
Vad innebär domen i praktiken?
Avgörandet klargör flera viktiga principer:
- Fyra till sex månader kan fortfarande anses vara “kort tid” i momshänseende.
- Det är inte enbart vistelsetiden som avgör om en uthyrning är skattepliktig, utan helhetsbedömningen av upplägget.
- Ett omfattande utbud av kringtjänster och en aktiv drift talar starkt för skatteplikt.
- Förbud mot folkbokföring och strikt tidsbegränsade avtal är tydliga indikatorer på tillfälligt boende, även när boendet i praktiken används under en längre sammanhängande period.
Domen är särskilt relevant för aktörer tillhandahåller serviced apartments, co-living, corporate housing och extended stay-koncept.
Kommentar
Högsta förvaltningsdomstolen bekräftar i domen en tydlig linje i praxis: gränsen mellan momspliktig hotellverksamhet och momsfri bostadsuthyrning avgörs inte av en enskild faktor, utan av hur boendet faktiskt fungerar i praktiken. Aktörer som erbjuder tidsbegränsat boende med hotelliknande service bör räkna med att uthyrningen är momspliktig även vid längre vistelser, så länge upplägget präglas av tillfällighet och aktiv drift.
För fastighetsägare och operatörer innebär domen ett behov av noggrann analys av avtalsvillkor, tjänsteutbud och affärsmodell – men också ökad förutsebarhet kring var den momsrättsliga gränsen faktiskt går.
