Skatterättsnämnden har i ett nytt förhandsbesked (dnr 107-24/I) bedömt att uthyrning av studiolägenheter, med en maximal vistelsetid om fyra eller sex månader, utgör skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse. Beslutet innebär ett viktigt klargörande i gränsdragningen mellan skattefri fastighetsupplåtelse och skattepliktig hotell- och logiverksamhet.
Bakgrund
Ett bolag inom fastighets- och boendesektorn hyrde ut studiolägenheter i en fastighet där man även tillhandahöll olika servicetjänster, såsom städning, tvättservice och frukostservering. Lägenheterna var möblerade och utrustade med pentry, sängkläder och hygienartiklar. Receptionen var bemannad minst 18 timmar per dygn och gästerna hade tillgång till gemensamma utrymmen.
Uthyrningen riktade sig främst till privatpersoner och företag som behövde tillfälligt boende. Den genomsnittliga vistelsetiden uppgick till 43 dagar och ersättningen beräknades per dygn.
Bolaget övervägde att förlänga den maximala vistelsetiden till antingen fyra eller sex månader, utan möjlighet till förlängning, och ansökte därför om förhandsbesked för att få klarhet i om uthyrningen även med de nya villkoren skulle betraktas som skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet liknande hotellrörelse. Bolaget ansåg att den skulle vara det, medan Skatteverket menade att uthyrningstider över tre månader i normalfallet inte konkurrerar med hotellbranschen och därför inte bör beskattas.
Bedömning
Skatterättsnämnden konstaterade att enligt 10 kap. 36 § första stycket 4 mervärdesskattelagen (2023:200) omfattas rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet av skatteplikt, medan uthyrning i andra fall är undantagen från moms enligt 10 kap. 35 §.
Vid tolkningen hänvisade nämnden till EU-domstolens praxis, särskilt målen Blasi (C-346/95), Goed Wonen (C-326/99) och Temco Europe (C-284/03), som framhåller att rumsuthyrning i verksamheter som har liknande funktion som en hotellrörelse ska beskattas. Avgörande är att tillhandahållandet utgör ett aktivt utnyttjande av fastigheten och att boendet är tillfälligt till sin natur.
I svensk rätt har HFD tidigare betonat att bedömningen ska grundas på verksamhetens ändamål och innehåll, inte enbart hyrestidens längd (HFD 2020 ref. 51, HFD 2019 ref. 46).
Nämnden fann att de aktuella bokningsvillkoren, med en maximal vistelsetid om fyra eller sex månader utan möjlighet till förlängning, höll sig inom de tidsramar som i både svensk och EU-rättslig praxis ansetts utgöra tillfälligt boende. Tillsammans med de omfattande servicetjänster som erbjöds – städning, frukost, reception, jourtjänster – innebar detta att uthyrningen hade samma funktion och karaktär som en hotellverksamhet. Bolagets tillhandahållande av logi bedömdes därför utgöra skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse.
(…) bokningsvillkoren som tillåter en maximal vistelsetid om fyra eller sex månader håller sig inom de tidsramar som i både EU-rättslig och svensk praxis har ansetts utgöra tillhandahållande av logi under en kortare tid. Till skillnad från vad som var fallet i HFD 2019 ref. 46 finns inte möjlighet att förlänga vistelsetiden ytterligare. Bolagets avsikt med uthyrning blir därigenom tydlig. Även övriga villkor och kringtjänster visar enligt Skatterättsnämnden att det är fråga om tillfälligt boende och ett aktivt utnyttjande av fastigheten. Bolagets tillhandahållande av logi utgör därför en sådan skattepliktig rumsuthyrning i en verksamhet som liknar hotellrörelse enligt 10 kap. 36 § första stycket 4 mervärdesskattelagen. Skatterättsnämnden beaktar särskilt att bestämmelsen om skatteplikt ska ges en vid tolkning.
Skatterättsnämnden, förhandsbesked 2025-07-04, dnr 107-24/I
Vad betyder domen i praktiken?
Förhandsbeskedet ger vägledning för företag som erbjuder tillfälligt boende i gränslandet mellan fastighetsupplåtelse och hotellverksamhet – till exempel servicelägenheter, företagsbostäder, long-stay-koncept och studentboenden.
Avgörandet bekräftar att en verksamhet kan vara skattepliktig även vid längre vistelsetider, så länge boendet har en tydlig hotellkaraktär och omfattar även aktiva servicetjänster. Faktorer som talar för skatteplikt är:
- korta eller fasta vistelsetider utan möjlighet till förlängning,
- löpande uthyrning till olika gäster,
- tillgång till reception och gemensamma ytor,
- erbjudande av städning, frukost eller liknande tjänster.
Företag som bedriver möblerad uthyrning bör därför se över sina bokningsvillkor och serviceutbud. Även om vistelsetiderna överstiger tre månader kan momsplikt föreligga.
Kommentar
Förhandsbeskedet tydliggör att bedömningen av rumsuthyrningens skatteplikt inte enbart handlar om tid, utan om verksamhetens karaktär och syfte. Skatteverkets restriktiva synsätt – att skatteplikt förutsätter vistelsetider under tre månader – fick inte genomslag. I stället slog nämnden fast att även längre vistelser kan vara skattepliktiga om verksamheten präglas av aktivt utnyttjande av fastigheten och tillhandahållande av kringtjänster.
För fastighetsägare och bostadsbolag innebär detta att gränsen mellan skattefri uthyrning och skattepliktig logi fortsatt måste bedömas utifrån en helhetsanalys. Den praktiska konsekvensen är att fler boendekoncept kan omfattas av momsplikt, vilket även påverkar avdragsrätten för ingående moms.
